El mercado inmobiliario del AMBA muestra en 2025 un cambio claro de dinámica respecto de 2024. Los datos agregados confirman que la actividad aumentó de forma significativa, impulsada por la recuperación de la demanda y el fuerte regreso del crédito hipotecario. Sin embargo, el volumen de stock acumulado sigue siendo elevado, lo que mantiene al mercado en una fase de transición, lejos aún de un escenario de escasez.
🏗️ Oferta: stock muy alto, pero estable
La oferta total de propiedades en venta en AMBA prácticamente no varió entre años: pasó de 396.617 unidades en octubre de 2024 a 397.894 en octubre de 2025 (+0,3%). El stock no vendido, en tanto, se redujo apenas un 0,7% interanual.
Lectura: el mercado no se vació de oferta. El stock sigue siendo elevado y estable, heredado de varios años de baja rotación. Esto explica por qué el precio y la correcta valuación siguen siendo determinantes para concretar operaciones.
📈 Demanda: fuerte reactivación
Entre enero y octubre, la demanda acumulada creció casi un 40% interanual, pasando de 123.584 a 172.192.
Lectura: hay mucha más actividad real. Más personas buscando, comparando y decidiendo, algo que no se veía con esta intensidad desde hace varios años.
🏦 Crédito hipotecario: el gran acelerador
El dato más contundente de 2025 es el regreso del crédito hipotecario. Las hipotecas pasaron de 3.442 a 14.312 en los primeros diez meses del año, un aumento del 315% interanual.
Lectura clave: el crédito no explica todo el mercado, pero sí es un motor fundamental del aumento de las ventas, especialmente en viviendas usadas con precios compatibles con ingresos formales.
📝 Ventas y absorción: mejora clara, aunque parcial
Las ventas de octubre crecieron casi un 30% interanual, configurando un mes de actividad históricamente alta. En el acumulado anual, las ventas estimadas pasan de 148.300 en 2024 a 206.630 en 2025 (+39%).
Al mismo tiempo, la velocidad del mercado mejora: los meses de stock bajan de 21,5 a 17 meses, y las ventas por cada 1.000 propiedades ofrecidas suben de 43 a 56.
Lectura técnica: el mercado absorbe más rápido la oferta disponible. No es aún un mercado de vendedores, pero sí uno claramente más activo y eficiente.
🏗️ Costo de obra en máximos: por qué domina el mercado usado
En contraste con esta mejora en la demanda, la construcción se encuentra en uno de los niveles de costo más altos de la historia, medida en dólares. El encarecimiento de materiales, mano de obra, impuestos y costos indirectos hace que construir hoy sea sensiblemente más caro que comprar una vivienda usada.
Esta situación limita el desarrollo de nuevos proyectos y explica por qué la demanda se concentra mayormente en propiedades existentes, donde los valores aún no convalidan los costos actuales de reposición.
El resultado es un mercado con dinámicas claras: fuerte interés por viviendas usadas bien ubicadas y correctamente valuadas, baja convalidación de precios en obra nueva y un proceso de recuperación que depende, en adelante, de la evolución de los salarios reales y del crédito hipotecario.
💵 Salarios en dólares: mejora relativa, pero no general
La desaceleración de la inflación y la unificación del mercado cambiario permitieron recomponer previsibilidad y reducir distorsiones históricas en la formación de precios. En este contexto, los salarios medidos en dólares muestran una mejora respecto de años anteriores, especialmente si se los compara con los valores actuales del metro cuadrado de vivienda usada.
Sin embargo, esta mejora es relativa. No implica una recuperación plena del poder adquisitivo. Por el contrario, el costo de vida aumentó tanto en pesos como en dólares: bienes y servicios se encarecieron y el ingreso promedio aún no alcanza para recomponer el consumo general. No es una percepción, es una realidad que se observa en la vida cotidiana de los hogares.
Este contraste explica por qué el mercado inmobiliario crece de forma selectiva: acceden quienes tienen ingresos formales, estabilidad laboral y calificación crediticia, mientras que una parte importante de la población sigue postergando decisiones.
✅ Conclusión
El AMBA atraviesa en 2025 una etapa de reactivación concreta, con más demanda, más crédito y mayor absorción del stock. Sin embargo, el volumen de oferta acumulada y el alto costo de construcción impiden una recuperación plena y generalizada.
El mercado ya no está paralizado, pero tampoco convalida cualquier precio. En esta etapa, el realismo en la valuación, la calidad del producto y la lectura correcta del ciclo siguen siendo las herramientas centrales para tomar decisiones inmobiliarias acertadas.
Martillero y Corredor Público
Matrículas 4103 – 4.129 C.M.C.P.S.I
Analista y consultor del mercado inmobiliario – PBA
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