Analizar la evolución de los valores inmobiliarios en distintas zonas del Gran Buenos Aires Norte nos permite entender no solo los momentos de suba o caída, sino también cómo se comportan distintos mercados ante ciclos económicos. En este artículo, tomamos como referencia el valor nominal promedio del m² de departamentos usados (sin cochera ni amenities) en Tigre y San Isidro, desde el año 2010 hasta marzo de 2025. Fuente: Reporte Inmobiliario con datos hasta marzo de 2025.
🟢🔴 Etapas del mercado: Subas, caídas y recuperación
En el siguiente gráfico diferenciamos por color tres momentos del mercado:
- 🟢 Suba (verde): etapas de crecimiento sostenido en valores.
- 🔴 Caída (rojo): ajustes del mercado o etapas de baja.
Gráfico: Valor nominal del m² depto. Usado (Tigre vs San Isidro)
Este gráfico permite visualizar claramente tres etapas:
- Etapa de suba (2010–2018): Ambas zonas muestran un crecimiento continuo del valor del m². En Tigre, se pasa de USD 1.430 a USD 2.510 por m². En San Isidro, de USD 1.630 a USD 2.850 por m².
- Etapa de caída (2018–2022): Producto de la crisis económica post 2018, la inflación y la pérdida de poder adquisitivo, los valores en dólares retroceden fuertemente.
- Etapa de recuperación (2022–2025 hasta primer trimestre): Se empieza a notar una recuperación nominal desde los pisos de 2021/2022. Tigre pasa de USD 1.510 en 2021 a USD 1.820 en 2025. San Isidro se mantiene más estable, pero no logra volver a los máximos.
📌 ¿Cuánto costaba un departamento de 50 m² en cada ciclo?
| Año | Tigre (USD/m²) | Valor depto 50 m² | San Isidro (USD/m²) | Valor depto 50 m² |
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 1.430 | 71.500 | 1.630 | 81.500 |
| 2018 | 2.510 | 125.500 | 2.850 | 142.500 |
| 2022 | 1.520 | 76.000 | 1.980 | 99.000 |
| 2025 | 1.820 | 91.000 | 2.255 | 112.750 |
En términos nominales, hoy estamos por debajo de los valores pico del 2018. Es decir: los precios en dólares bajaron, pero lentamente comienzan a recomponerse.
🧠 Lectura estratégica del ciclo
- El valor del m² no es lineal: sufre ajustes, pero también recuperaciones.
- Tigre tiene un comportamiento más elástico, con subas y bajas más marcadas. Es un mercado más sensible al contexto económico.
- San Isidro, con su perfil consolidado, muestra más estabilidad y precios sostenidos.
- En ambos casos, los precios actuales en dólares aún están lejos de los máximos de 2018, lo que puede representar una oportunidad para compradores o una señal de timing para propietarios que planean vender.
📉 ¿Qué sigue?
- Si el crédito hipotecario logra mantenerse, crecer, y la economía acompaña, podríamos ingresar en una nueva etapa de valorización.
- Los datos muestran que quien compró en el peor momento del ciclo (2021–2022) ya vio una mejora nominal en su activo.
- En este contexto, tomar decisiones con información precisa marca la diferencia. Comparar zonas, entender ciclos y valorar correctamente son pasos clave.
*Los números, porcentajes y valores expresados en este informe se basan en datos estadísticos proporcionados por la fuente Reporte Inmobiliario y reflejan el comportamiento promedio de los precios de publicación dentro del rango medio.
Este informe tiene fines exclusivamente informativos y no debe interpretarse como una tasación específica. Cada propiedad tiene características particulares que inciden en su valor: ubicación, estado, calidad constructiva, entorno, urgencia, entre otros.
Para conocer el valor real de un inmueble en particular, se requiere un análisis profesional individualizado que considere todas estas variables.
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En Pozzi Inmobiliaria analizamos los datos del mercado y trabajamos con objetivos claros.
Fernando Pozzi
Martillero y Corredor Público
Matrículas 4103 – 4.129 C.M.C.P.S.I
Analista y consultor del mercado inmobiliario – PBA
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