Cuántas propiedades se venden realmente y por qué la mayoría no lo logra
Cuando un propietario pone su inmueble en venta, casi siempre aparece la misma pregunta:
“¿Cuánto tiempo voy a tardar en vender?”
La respuesta no está en la intuición, ni en lo que pasó en 2017, ni en lo que le dijo un conocido.
La respuesta está en la velocidad real del mercado, medida con datos.
En este artículo analizamos el mercado inmobiliario de la Provincia de Buenos Aires (2015–2025) a través de tres indicadores clave:
- Rotación mensual
- Meses de stock
- Cuántas propiedades se venden por mes cada 100 en oferta
1️⃣ Qué es la rotación del mercado (y por qué importa)
La rotación mensual mide cuántas propiedades se venden en relación con la oferta existente.
Dicho de forma simple:
De cada 100 propiedades publicadas, cuántas se venden por mes.
Este dato es el corazón del mercado inmobiliario.
Sin rotación, no hay ventas. Y sin ventas, el precio deja de ser una opinión.
2️⃣ Tabla clave del mercado inmobiliario PBA (2015–2025)
📌 Criterio de colores
- 🟢 Verde: años por arriba del promedio histórico
- 🔴 Rojo: años por debajo del promedio
- El promedio se calcula sobre todo el período 2015–2025*
📋 Tabla – Indicadores de rotación y stock
| Año | Rotación mensual | Meses de stock | De cada 100, se venden | Nivel |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 7,5 % | 13,3 | 7,5 | 🟢 |
| 2016 | 5,8 % | 17,4 | 5,8 | 🟢 |
| 2017 | 6,6 % | 15,2 | 6,6 | 🟢 |
| 2018 | 5,9 % | 17,1 | 5,9 | 🟢 |
| 2019 | 2,8 % | 35,8 | 2,8 | 🔴 |
| 2020 | 1,9 % | 51,8 | 1,9 | 🔴 |
| 2021 | 2,4 % | 41,5 | 2,4 | 🔴 |
| 2022 | 2,3 % | 43,3 | 2,3 | 🔴 |
| 2023 | 2,5 % | 39,8 | 2,5 | 🔴 |
| 2024 | 3,3 % | 30,5 | 3,3 | 🔴 |
| 2025* | 4,2 % | 24,0 | 4,2 | 🟢 |
| PROMEDIO | 4,1 % | 24,4 | 4,1 | — |
* 2025 con variables proyectadas.
🧠 Lectura rápida del promedio
En un mercado inmobiliario normal en PBA:
- se vende 4,1 % del stock por mes
- se necesitan ~24 meses para absorber la oferta
- solo 4 de cada 100 propiedades se venden cada mes
Este es el dato que casi nadie mira… y el que más explica.
Nivel de rotación del mercado inmobiliario
Este gráfico muestra la rotación mensual del mercado como un proceso, no como una foto.
Qué se ve con claridad:
- 2015–2018: mercado vendedor
- 2019: quiebre del ciclo
- 2020: mínimo histórico
- 2021–2023: meseta lenta
- 2024–2025: recuperación hacia el promedio (no boom)
👉 Mensaje clave:
El mercado no volvió a 2017, volvió a la normalidad.
Meses de stock del mercado inmobiliario
Meses de stock responde a una pregunta directa:
“Si hoy no entra nada nuevo, ¿cuánto tardaría el mercado en absorber todo lo publicado?”
Lectura:
- 2015–2018: entre 13 y 17 meses → mercado ágil
- 2019–2023: más de 35–50 meses → mercado trabado
- 2024–2025: compresión del stock → mercado más sano
👉 Cuantos más meses de stock, menos propiedades se venden.
Profundidad del mercado
Muestra la “respiración” del mercado:
- área amplia = demanda activa
- área baja = mercado ahogado
Es ideal para cerrar con una idea clara:
El problema no es que no se venda nada.
El problema es que se vende poco… y no todo.
🔍 Conclusión final
“En el período 2015–2025, el mercado:
- solo en 4 años el mercado estuvo por arriba de su velocidad normal
- en 7 años funcionó por debajo del promedio
- vender no fue lo habitual, fue la excepción
Por eso:
- publicar no es vender
- esperar no es estrategia
- el precio correcto no garantiza la venta, pero el precio incorrecto la impide
👉 En un mercado donde se venden 4 de cada 100 propiedades por mes,
solo venden aquellas que entienden el contexto y se adaptan a él.
Martillero y Corredor Público
Matrículas 4103 – 4.129 C.M.C.P.S.I
Analista y consultor del mercado inmobiliario – PBA
Seguime en IG: https://www.instagram.com/fernando_pozzi/
Blog: www.blog.ipozzi.com.ar
#NosotrosVendemos
#SomosPocosLosQueVendemos
Hacé CLICK aquí para solicitar una TASACIÓN o más info.
¡Muchas Gracias!
