Una lectura clara del mercado inmobiliario para propietarios de General Pacheco
En 2025 se habló mucho de récord de ventas en la Provincia de Buenos Aires, con más de 140.000 escrituras.
Muchos propietarios de casas usadas en General Pacheco escuchan esa noticia y llegan a una conclusión lógica, pero equivocada:
“Si hay récord de ventas, entonces mi casa debería valer más.”
Para entender por qué eso no funciona así, hay que mirar el mercado completo.
Y para eso, esta tabla es el punto de partida.
🧠 La tabla que explica todo
Mercado inmobiliario – últimos 11 años (2015–2025)
Indicador clave: absorción real
(cuántas propiedades se venden por mes cada 100 publicadas)
| Año | Oferta promedio | Escrituras | Crédito (Hipotecas / Escrituras) | Absorción real |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 🟢 115.000 | 🟡 103.738 | 🟡 13,9 % | 🟢 7,5 |
| 2016 | 🟢 150.000 | 🟡 103.628 | 🟡 11,7 % | 🟡 5,8 |
| 2017 | 🟢 162.000 | 🟢 128.345 | 🟢 24,4 % | 🟢 6,6 |
| 2018 | 🟢 170.000 | 🟢 119.633 | 🟢 23,3 % | 🟢 5,9 |
| 2019 | 🔴 249.867 | 🔴 83.627 | 🔴 6,7 % | 🔴 2,8 |
| 2020 | 🔴 241.926 | 🔴 55.930 | 🔴 3,9 % | 🔴 1,9 |
| 2021 | 🔴 304.479 | 🔴 88.170 | 🔴 6,7 % | 🔴 2,4 |
| 2022 | 🔴 344.785 | 🔴 95.693 | 🟡 10,0 % | 🔴 2,3 |
| 2023 | 🔴 317.671 | 🔴 95.551 | 🔴 7,5 % | 🔴 2,5 |
| 2024 | 🟡 290.019 | 🟡 114.018 | 🔴 7,5 % | 🟡 3,3 |
| 2025* | 🔴 287.000 | 🟢 143.000 | 🟢 15,4 % | 🟢 4,1 |
* 2025: estimación anual
⚡ El indicador que define si tu casa se puede vender: la absorción
La absorción responde a la pregunta correcta:
De cada 100 casas publicadas, cuántas se venden por mes.
- En mercados vendedores: 6 a 7
- En mercados compradores: 2 a 4
📌 2025 está en torno a 4,1
Eso significa que:
- el mercado funciona,
- hay demanda,
- pero la mayoría de las propiedades no se venden cada mes.
👉 No es un mercado de vendedores.
🏦 El rol real del crédito hipotecario en 2025
El crédito hipotecario fue clave para explicar el aumento de la demanda en 2025:
- Volvió a explicar más del 15 % de las operaciones
- Permitió que muchos compradores que estaban fuera del mercado volvieran a calificar
- Aceleró cierres en el segmento más demandado
Pero es fundamental entender esto:
👉 El crédito no empuja precios.
👉 El banco pone límites.
El crédito:
- mejora la capacidad de compra,
- reduce tiempos,
- pero no convalida sobreprecios.
Por eso, aunque haya más compradores, no todo precio funciona.
🏘️ El verdadero problema hoy: la oferta
La tabla muestra algo muy claro:
- Las ventas mejoraron
- La absorción subió
- El crédito ayudó
❌ Pero la oferta sigue en niveles muy altos
Con casi 290.000 propiedades publicadas, el comprador:
- compara,
- elige,
- negocia,
- descarta rápido lo que está fuera de precio.
👉 El exceso de oferta es hoy el principal límite al valor de las propiedades.
🚨 Una alerta importante mirando a 2026
En los últimos tres meses se empezó a notar una baja en los créditos UVA otorgados.
Esto es importante porque:
- El crédito fue uno de los motores de 2025
- Si el crédito se frena, la demanda se enfría
- Los primeros meses de 2026 podrían mostrar menor dinamismo
Hasta que:
- los bancos vuelvan a empujar líneas,
- se reacomoden tasas y condiciones,
- el crédito recupere ritmo.
👉 Esto no es una crisis,
pero sí una señal de prudencia para quien quiere vender.
🧭 Conclusión para propietarios de General Pacheco
✔️ El mercado en 2025 volvió a funcionar
✔️ El crédito ayudó a generar demanda
❌ Pero la oferta sigue siendo el gran problema
❌ Y el precio sigue siendo el factor decisivo
Récord de ventas no significa récord de precios.
Significa que el mercado se mueve,
pero solo venden los que entienden dónde están parados.
Si estás evaluando vender tu casa en General Pacheco,
el primer paso no es escuchar noticias generales,
es analizar en qué tramo de precio estás compitiendo
y qué probabilidad real tenés de venta hoy.
Fernando Pozzi
Martillero y Corredor Público
Matrículas 4103 – 4.129 C.M.C.P.S.I
Analista del mercado inmobiliario – Provincia de Buenos Aires
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