Qué nos dicen 10 años de datos (2015–2025)
El mercado inmobiliario argentino suele analizarse con una mirada corta: el dato mensual, la comparación interanual o el impacto inmediato de una elección.
Sin embargo, cuando se observa una serie larga, los ciclos aparecen con mucha más claridad y permiten interpretar mejor el presente.
En este artículo analizamos 10 años de escrituras, hipotecas y oferta inmobiliaria en la Provincia de Buenos Aires, desde 2015 hasta 2025, para responder tres preguntas centrales:
- ¿cómo evolucionó la demanda real?,
- ¿qué rol jugó el crédito hipotecario?,
- ¿y qué tan difícil sigue siendo vender una propiedad hoy?
1️⃣ Las escrituras: el dato más confiable de actividad
Las escrituras representan el cierre efectivo de una operación inmobiliaria.
No miden intención ni publicación: miden ventas concretadas.
Entre 2015 y 2017, el mercado mostró un nivel elevado de actividad, con un fuerte impulso a partir del regreso del crédito hipotecario.
El punto máximo se alcanzó en 2017, con más de 128.000 escrituras en la provincia.
A partir de 2018, el mercado comenzó a desacelerarse. Luego, entre 2019 y 2020, se produjo una caída abrupta asociada a:
- la desaparición del crédito,
- la inestabilidad macroeconómica,
- y finalmente la pandemia, que marcó el mínimo histórico en 2020.
Desde 2021 se inicia una recuperación lenta y desigual, que se vuelve más clara en 2024 y se consolida en 2025, año que cerraría con aproximadamente 143.000 escrituras, uno de los mejores registros de la última década.
2️⃣ El crédito hipotecario: de motor masivo a acelerador selectivo
El crédito hipotecario explica gran parte del ritmo del mercado, pero no siempre cumple el mismo rol.
- 2017–2018 fueron años excepcionales:
- más de 30.000 hipotecas anuales,
- entre 23% y 25% de las escrituras se realizaron con crédito,
- un esquema expansivo y poco selectivo.
- 2019–2020 marcaron el colapso del crédito hipotecario.
- 2021–2024 mostraron una reaparición gradual, pero con baja incidencia:
- entre 6% y 10% de las escrituras.
- 2025 cambia el escenario:
- se estiman unas 22.000 hipotecas,
- alrededor del 15% de las escrituras se realizan con financiamiento.
👉 El crédito vuelve a tener peso, pero no domina el mercado. Actúa como un acelerador, no como un motor descontrolado.
3️⃣ Tabla clave: escrituras, hipotecas, oferta y absorción real (2015–2025)
La siguiente tabla resume 11 años de información e incorpora un indicador fundamental:
cuántas propiedades se venden por mes cada 100 ofertas publicadas.
| Año | Oferta promedio | Escrituras | Hipotecas | Hipotecas / Escrituras (%) | Ventas por cada 100 ofertas por mes |
|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 115.000 | 103.738 | 14.444 | 13,9 % | 7,5 |
| 2016 | 150.000 | 103.628 | 12.159 | 11,7 % | 5,8 |
| 2017 | 162.000 | 128.345 | 31.278 | 24,4 % | 6,6 |
| 2018 | 170.000 | 119.633 | 27.915 | 23,3 % | 5,9 |
| 2019 | 249.867 | 83.627 | 5.582 | 6,7 % | 2,8 |
| 2020 | 241.926 | 55.930 | 2.200 | 3,9 % | 1,9 |
| 2021 | 304.479 | 88.170 | 5.871 | 6,7 % | 2,4 |
| 2022 | 344.785 | 95.693 | 9.599 | 10,0 % | 2,3 |
| 2023 | 317.671 | 95.551 | 7.211 | 7,5 % | 2,5 |
| 2024 | 290.019 | 114.018 | 8.551 | 7,5 % | 3,3 |
| 2025* | 287.000 | 143.000 | ≈ 22.000 | ≈ 15,4 % | 4,1 |
| Promedio 2015–2025 | ≈ 235.000 | 107.800 | 13.300 | ≈ 11,9 % | ≈ 3,8 |
* 2025: hipotecas estimadas (diciembre aún no publicado).
4️⃣ La lectura correcta: el mercado no es estático
Es clave aclararlo:
👉 la oferta no es una foto fija.
Todos los meses:
- entran propiedades nuevas,
- salen propiedades por venta,
- otras se retiran para alquilar o esperar mejores condiciones.
Por eso, la lectura correcta no es anual, sino mensual.
Incluso en años buenos, como 2024 o 2025:
- de cada 100 propiedades publicadas, se venden apenas 3 a 4 por mes.
Esto explica por qué vender sigue siendo complejo, aun cuando la actividad mejora.
5️⃣ El techo de precios fue 2018 (y aún no se recuperó)
Otro dato clave para interpretar el presente:
- 2018 marcó el pico máximo de precios del mercado inmobiliario.
- Desde entonces, los valores cayeron en términos reales.
- En 2025, aun con más escrituras y más crédito, los precios siguen por debajo de ese techo.
Esto permite entender dos cosas a la vez:
- por qué hoy hay más operaciones,
- y por qué el stock sigue siendo elevado.
6️⃣ Stock alto y mercado exigente
El promedio histórico de oferta 2015–2025 fue de aproximadamente 235.000 propiedades.
En 2025, la oferta ronda 287.000, es decir:
- por encima del promedio histórico.
La mejora del mercado no se da por escasez de producto, sino por:
- mayor realismo en precios,
- reaparición parcial del crédito,
- y compradores más activos.
7️⃣ Conclusión
Aun con la mejora evidente de 2025, vender una propiedad sigue siendo un gran desafío.
Los datos son contundentes: incluso en uno de los mejores años de la última década, solo se venden alrededor de 4 propiedades por mes cada 100 ofertas publicadas.
El mercado no volvió al escenario previo a 2018:
- los precios aún están por debajo del máximo histórico,
- el stock sigue siendo alto,
- y la competencia entre inmuebles es intensa.
El crédito hipotecario ayuda, acelera y ordena la demanda, pero no reemplaza la necesidad de una correcta captación, una estrategia de precio realista y una comercialización profesional.
2025 no es un mercado fácil.
Es un mercado más activo, pero también más exigente.
Fernando Pozzi
Martillero y Corredor Público
Matrículas 4103 – 4.129 C.M.C.P.S.I
Analista del mercado inmobiliario – Provincia de Buenos Aires
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