El mercado inmobiliario argentino comenzó a mostrar durante 2025 señales concretas de recuperación, aunque con dinámicas diferenciadas según jurisdicción y tipología. Al comparar octubre 2024 vs octubre 2025, tanto la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) como la Provincia de Buenos Aires (PBA) exhiben una mejora en la demanda y en la velocidad de ventas, con impactos directos sobre los tiempos necesarios para absorber el stock disponible.
Este informe analiza los principales indicadores de oferta, demanda, velocidad de venta y meses de stock, con el objetivo de aportar una lectura clara y útil para propietarios, compradores e inversores.
CABA: mejora gradual, con foco en departamentos usados
En CABA, el mercado continúa caracterizándose por una alta concentración de oferta y demanda en departamentos, especialmente en el segmento de usados. Entre octubre 2024 y octubre 2025, la oferta total creció moderadamente, mientras que la cantidad de operaciones registró un incremento relevante.
La velocidad de venta total pasó de niveles cercanos al 5,7% al entorno del 6,3%, reflejando una mejora en la absorción del stock. Este movimiento se explica principalmente por el comportamiento de los departamentos usados, donde la demanda mostró una recuperación más marcada que la oferta, reduciendo los tiempos necesarios para vender las unidades disponibles.
En términos generales, CABA sigue siendo un mercado competitivo y selectivo, donde las propiedades correctamente valuadas y bien ubicadas logran captar la demanda activa, mientras que los inmuebles fuera de precio continúan acumulando tiempo en publicación.
PBA: fuerte recuperación del usado y caída de meses de stock
En Provincia de Buenos Aires, el análisis muestra un comportamiento aún más dinámico. La oferta total se mantuvo prácticamente estable entre ambos períodos, pero la demanda creció con fuerza, impulsando un salto significativo en la velocidad de venta total, que pasó de aproximadamente 3,9% a 5,3%.
Este aumento en la absorción tuvo un impacto directo en los meses necesarios para vender el stock total, que se redujeron de alrededor de 25 a 18 meses. El fenómeno es todavía más claro al observar el segmento de propiedades usadas, donde la velocidad de venta se incrementó de manera notable y los meses de stock descendieron de 17 a 12.
El dato central es que no se trata de una caída abrupta de la oferta, sino de una mejora real en la capacidad del mercado para absorber propiedades, especialmente aquellas que ingresan con precios alineados al contexto actual.
Aclaración metodológica clave: tipologías distintas, mercados distintos
Es importante aclarar que la lectura de los datos no es idéntica en ambas jurisdicciones debido a la composición tipológica del mercado.
En CABA, el análisis desagrega específicamente el segmento de departamentos usados, ya que se trata del producto dominante y masivo del mercado porteño. La mayor parte de la oferta y de las operaciones se concentra en esta tipología, lo que permite un seguimiento más preciso de su comportamiento en términos de oferta, demanda y velocidad de absorción.
En Provincia de Buenos Aires, en cambio, el mercado presenta una estructura diferente. Si bien los departamentos tienen peso en determinados partidos y corredores urbanos, el producto usado predominante a nivel agregado sigue siendo la casa sobre lote propio, junto con otras tipologías residenciales. Por este motivo, el análisis de PBA se realiza sobre el conjunto del stock usado, sin desagregar exclusivamente departamentos, ya que hacerlo distorsionaría la lectura del mercado provincial y perdería representatividad respecto del producto realmente más ofrecido y demandado.
Conclusión: un mercado más activo, pero cada vez más selectivo
Tanto en CABA como en PBA, los datos muestran un mercado que empieza a recuperar dinamismo, con mayor volumen de operaciones y mejores velocidades de venta. Sin embargo, esta mejora no es homogénea ni automática.
El mercado continúa siendo selectivo: se venden las propiedades que están correctamente posicionadas en precio, producto y estrategia comercial. La reducción de meses de stock no implica que todo se venda rápido, sino que el mercado vuelve a elegir.
Para los propietarios, el mensaje es claro: entrar al mercado con un valor competitivo y una estrategia profesional es clave para formar parte del porcentaje reducido de inmuebles que efectivamente se venden. Para compradores e inversores, el contexto sigue ofreciendo oportunidades, especialmente en el segmento usado, en un escenario donde la reactivación avanza, pero aún no es total.
Fernando Pozzi – Analista y Consultor del Mercado Inmobiliario (PBA)
FP & Asociados · www.ipozzi.com.ar · Instagram: @fernando_pozzi
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