(Comparación de promedios anuales 2024 vs 2025)
El mercado inmobiliario de la Provincia de Buenos Aires muestra en 2025 señales claras de mayor actividad. Esto no se debe a una reducción del stock, sino a una mejora simultánea en la demanda, en el crédito hipotecario y en la velocidad del mercado.
Para este análisis utilizamos promedios comparados de 2024 y 2025, lo que permite eliminar el ruido mensual y observar la tendencia real de cada indicador. Este método es más robusto para evaluar comportamiento general del mercado y para comunicarlo a periodistas, clientes y propietarios con datos sólidos.
📊 Tabla comparativa de indicadores clave (Promedios 2024 vs 2025)
(con círculos de desempeño)
| Indicador | 2024 (prom.) | 2025 (prom.) | Variación % | Variación Cant. | Lectura |
|---|---|---|---|---|---|
| Oferta total (Zonaprop) | 291.000 | 286.000 | –1.7% | –5.000 | 🟡 Leve mejora |
| Demanda (Escrituras PBA) | 8.500 | 11.700 | +37% | +3.200 | 🟢 Mejora fuerte |
| Hipotecas | 528 | 1.984 | +275% | +1.456 | 🟢 Mejora muy fuerte |
| Ventas con crédito | 6–10% | 17% | +70% | 17 de cada 100 | 🟢 Crecimiento sólido |
| Meses para vender stock | 25 | 18 | –28% | –7 meses | 🟢 Mejora clara |
| % Operaciones realizadas | 3.9% | 5.3% | +36% | +1.4 p.p. | 🟢 Mejora fuerte |
| Stock NO vendido | 283.000 | 275.000 | –2.8% | –8.000 | 🟡 Leve mejora |
🔎 Lectura técnica de los indicadores
🟡 1. La oferta se mantiene prácticamente igual
La leve baja del 1.7% no es suficiente para hablar de un cambio estructural.
El mercado sigue mostrando un volumen muy alto de propiedades en oferta, lo que limita cualquier presión alcista en los precios.
Además, dentro de esa oferta se observa un fenómeno estructural que explica por qué el mercado no tracciona más rápido:
Sólo el 24% de los avisos —unos 72.000 inmuebles— tienen menos de 45 días de publicados.
Esto significa que:
- tres de cada cuatro propiedades están estancadas,
- gran parte del stock acumula meses (o años) sin rotar,
- y la razón principal es la falta de ajuste de precio por parte de los propietarios.
La oferta total no sólo es alta:
está envejecida, dura y mal posicionada, lo que refuerza la necesidad de estrategias de precio realista para poder participar de la demanda activa que sí existe.
🟢 2. La demanda muestra una mejora clara
Los promedios anuales muestran un 37% más de escrituras.
Es una recuperación sostenida, especialmente marcada en el segundo semestre.
🟢 3. El crédito hipotecario vuelve a tomar protagonismo
El crecimiento de +275% en hipotecas es el salto más significativo del año.
Y además aumenta la participación crediticia:
17 de cada 100 operaciones se realizan con hipoteca, contra 6–10 de 2024.
Todavía predomina el contado, pero el crédito empieza a ordenar expectativas.
🟢 4. La velocidad del mercado mejora notablemente
El stock tarda en promedio 28% menos en venderse.
El descenso de 25 a 18 meses es real, pero todavía lejos del equilibrio ideal (6–8 meses).
🟢 5. La efectividad también muestra una mejora sólida
El porcentaje de propiedades que logra venderse aumenta de 3.9% a 5.3%.
No es un valor alto, pero sí un avance consistente.
🟡 6. El stock no vendido sigue siendo el principal desafío
Aunque baja apenas un 2.8%, el volumen continúa siendo enorme:
casi 275.000 propiedades permanecen sin rotar en la Provincia.
A simple vista, la diferencia entre la oferta total y el stock no vendido parece mínima, pero eso se explica por un fenómeno clave del mercado 2025:
👉 En promedio, se venden unas 11.500 propiedades por mes… pero hace 5 meses consecutivos ingresan más avisos de los que salen.
Esto ocurre incluso con una demanda más alta que la del año pasado.
¿Qué significa esto en la práctica?
- El mercado vende más que en 2024, sí.
- Pero la oferta nueva y los reingresos crecen a un ritmo superior.
- Por eso el stock no vendido se mantiene casi fijo.
- Y la oferta total se sostiene en niveles muy elevados.
En otras palabras:
la demanda mejoró, pero la oferta sigue creciendo más rápido que la capacidad del sistema para absorberla.
Esa es la verdadera razón por la que el mercado no pasa aún a un escenario de vendedores.
A esto se suma:
- la falta de ajustes de precio,
- publicaciones envejecidas,
- y propiedades estancadas durante meses o años.
El resultado es un mercado que se mueve más, pero sigue cargado.
🧠 Interpretación final
“2025 muestra un mercado más activo y más ordenado que 2024. Tenemos más demanda, más crédito y más velocidad, pero con una oferta que sigue siendo muy alta. Se vende más y mejor, sí, pero todavía hay muchísimo para vender. Hoy el desafío no es solo conseguir interesados: es tener el precio de mercado, una propuesta de valor clara y una estrategia profesional. El mercado se está acomodando, no explotando.”
✍️ Datos de contacto – Fernando Pozzi
Martillero y Corredor Público
Matrículas 4103 – 4.129 C.M.C.P.S.I
Analista y consultor del mercado inmobiliario – PBA
📱 IG: https://www.instagram.com/fernando_pozzi/
📝 Blog: www.blog.ipozzi.com.ar
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