Análisis de la brecha entre valor y costo de construcción – Año 2025
🔻 El m² usado sigue barato… y el crédito lo capitalizó
El gráfico muestra claramente que el valor del m² usado en Tigre —ajustado por inflación— se mantiene en niveles históricamente bajos en 2025, rondando los USD 1.830, cuando el promedio de los últimos 15 años es de USD 2.336.
🔸 Si bien no es el piso absoluto, estamos muy por debajo del valor medio histórico, lo que representa una ventana de oportunidad para compradores.
💥 Desde mediados de 2024, con la reaparición del crédito hipotecario, las operaciones en el mercado usado comenzaron a explotar. En agosto 2025, el 17.6% de las transacciones en la Provincia de Buenos Aires fueron apalancadas con crédito, lo que equivale a unas 2.287 escrituras mensuales sobre un total aproximado de 12.964 operaciones.
📉 Este combo —precios reales bajos + acceso al financiamiento— generó el mejor año en cantidad de operaciones en mucho tiempo, principalmente en el segmento de usados, donde muchos inquilinos pudieron finalmente dar el salto a la propiedad.
“Precios del usado y costos de construcción: una brecha que ya no cierra”
En los gráficos observamos cómo evolucionó la brecha entre el valor de publicación del metro cuadrado en Tigre y el costo de construcción por m² vendible, ambos ajustados a dólares de julio 2025.
📌 En el año 2025, la diferencia entre ambos indicadores es de apenas USD 333 por m²:
- Valor de publicación: USD 1.830/m²
- Costo directo de obra (materiales + mano de obra): USD 1.497/m²
Esta brecha es una de las más bajas de los últimos 15 años. Pero lo más importante es entender que el costo directo no representa el costo total real para construir un departamento nuevo.
Para calcular el costo total del m² vendible, hay que sumar varios ítems fundamentales que impactan directamente en la viabilidad de cualquier desarrollo:
- La incidencia de la tierra: el valor proporcional del terreno dividido entre los metros vendibles.
- Honorarios profesionales: arquitectos, dirección técnica, ingeniería, cálculo estructural, legales.
- Gastos municipales y de aprobación: permisos de obra, derechos de construcción, estudios de impacto, entre otros.
- Costos de comercialización y marketing: comisiones inmobiliarias, renders, showroom, diseño de marca, etc.
- Carga impositiva: impuestos nacionales y provinciales, sellos, tributos sobre ventas.
- Utilidad empresarial: la ganancia esperada por el desarrollador para asumir el riesgo y capital inmovilizado.
- Entre muchos otros items.
Al sumar todos estos componentes, el costo total para construir y vender un departamento nuevo en Tigre en 2025 se ubica por encima de los USD 2.500/m², muy por encima del valor medio publicado actual en el mercado de usados.
📉 ¿Qué implica esto?
- El precio de venta de los inmuebles usados ya no refleja un margen razonable frente al costo de construcción.
- Los desarrolladores están presionados: muchos proyectos nuevos se postergan, se reformulan o se lanzan solo si logran fuertes preventas con anticipación.
- En el mercado actual, construir para vender al precio del usado es inviable, salvo que el terreno haya sido adquirido muy barato o el desarrollo cuente con condiciones excepcionales.
🎯 Conclusión
En 2025, la situación del mercado inmobiliario de Tigre revela una brecha mínima entre el valor de publicación y el costo directo de obra, pero una brecha real y más profunda cuando se suman todos los costos del proceso productivo. Esto explica por qué los proyectos nuevos se desaceleran y el mercado de usados gana atractivo para los compradores finales.
🔎 ¿Y ahora qué?
La foto actual del mercado deja un mensaje claro: algo no está funcionando bien. En 2025, la brecha entre el valor publicado y el costo de construcción se redujo a mínimos históricos. Con precios de venta que apenas superan los costos de obra (mano de obra + materiales), reponer metros nuevos se vuelve prácticamente inviable.
Esto explica por qué estamos viendo récords de venta de usados, especialmente en GBA Norte. El regreso del crédito hipotecario permitió apalancar demanda contenida, y eso derivó en el mejor año en cantidad de operaciones en mucho tiempo.
Pero atención: si los valores de venta no recuperan terreno frente a los costos, el stock de obra nueva podría agotarse sin ser repuesto, y el mercado se volverá cada vez más dependiente del usado. El equilibrio debería llegar por una suba gradual en los precios de venta o una baja en los costos, algo que hoy no parece probable a corto plazo.
📌 Fuentes, metodología y aclaraciones
Los valores de publicación utilizados en este análisis provienen de las estadísticas elaboradas por Reporte Inmobiliario, que publica precios nominales por m² de propiedades usadas en diferentes zonas del AMBA, incluyendo Tigre.
Para este estudio, dichos valores fueron ajustados por inflación hasta julio de 2025, con el objetivo de observar la evolución real del precio del metro cuadrado a lo largo del tiempo. Esta conversión de valores nominales a reales permite comparar correctamente distintas etapas del mercado y evaluar con mayor precisión la rentabilidad, la brecha con los costos y el contexto de decisión de los actores del sector.
Este análisis fue desarrollado por FP & Asociados, y se centra exclusivamente en el mercado inmobiliario de Tigre. Incluye además variables complementarias como el costo de construcción estimado por metro cuadrado vendible y el impacto del crédito hipotecario en el nivel de operaciones de compraventa.
⚠️ Importante: Los valores expresados en este informe son promedios estadísticos y deben ser utilizados únicamente con fines analíticos o de diagnóstico de mercado. No deben ser utilizados como referencia directa para tasar una propiedad individual, ya que cada inmueble requiere un análisis particular que contemple múltiples factores como ubicación específica, estado de conservación, orientación, terreno, entorno, oferta directa competidora, y el nivel de urgencia o motivación del propietario, entre otros.
Por Fernando Pozzi – Martillero y Corredor Público
Matrículas 4103 – 4.129 C.M.C.P.S.I
Analista y consultor del mercado inmobiliario – PBA
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