Precios de publicación: Pozo supera a Estrenar
En junio de 2025, el mercado inmobiliario de GBA Norte presenta un comportamiento poco habitual: el valor promedio de las unidades en pozo (USD 2.719/m²) supera al de las unidades a estrenar (USD 2.554/m²). En un mercado normalizado, la lógica es que el producto terminado se ubique por encima del de pozo.
Esta anomalía se explica principalmente por:
– El impacto de los altos costos de construcción.
– La dificultad de reposición de unidades nuevas.
– La presión sobre los precios de proyectos en desarrollo.
Brecha Pozo vs. A Estrenar
La diferencia actual es de +6,46% a favor del Pozo, cuando en condiciones normales debería ser negativa o nula (Estrenar más caro que Pozo). Este dato refleja el desacople que hoy atraviesa el mercado.
Variación acumulada en 2025
– Pozo: +7,25% → Lidera el ajuste anual, impulsado por costos y expectativas de reposición.
– Estrenar: +6,50% → Crece, pero desplazado por debajo de Pozo.
– Index GBA Norte: +4,12% → Ajuste intermedio.
– Usado: +2,20% → Segmento más estable y con menor presión de costos.
Fuente: ZP Index del portal Zonaprop
Advertencia sobre los datos
Los valores mencionados provienen de publicaciones de un portal inmobiliario «Zonaprop» y no representan precios de cierre efectivos. En la práctica, solo se concreta entre un 4% y un 5% de la oferta mensualizada, por lo que estos precios son referencias de publicación y no valores reales de transacción.
Resumen Ejecutivo
El mercado de GBA Norte muestra anomalías claras en junio 2025:
– El Pozo supera a Estrenar en precio.
– Los costos de construcción y reposición son el principal motor de esta distorsión.
– El usado sigue siendo la opción más accesible y con menor volatilidad.
– El bajo porcentaje de cierre sobre la oferta obliga a tomar estos valores como referencia, no como precio final.
Fuente de los datos: Portal Zonaprop zp Index junio 2025.
Análisis desarrollado por Fernando Pozzi | FP & Asociados
Martillero y Corredor Público
Matrículas 4103 – 4.129 C.M.C.P.S.I
Analista y consultor del mercado inmobiliario – PBA
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