El corredor inmobiliario de GBA Norte –integrado por Vicente López, Olivos, Martínez, San Isidro y Tigre– continúa mostrando señales de recuperación sostenida, dejando atrás el piso histórico que marcó el período 2020–2023.
En este informe analizamos la evolución del valor del m² usado, comparando el tercer trimestre de 2024 con el tercer trimestre de 2025.
Los resultados confirman una tendencia clara: todas las zonas muestran una variación positiva, con diferentes ritmos según su dinámica de oferta, demanda y perfil socioeconómico.
📊 1. Tabla Comparativa Q3 2024 vs Q3 2025 (con promedios y valores reales)
| Zona | Q3 2024 (USD/m²) | Q3 2025 (USD/m²) | Variación anual |
|---|---|---|---|
| Vte. López | 2190 | 2305 | +5,3% |
| Olivos | 2225 | 2290 | +2,9% |
| Martínez | 2415 | 2460 | +1,9% |
| San Isidro | 2265 | 2320 | +2,4% |
| Tigre | 1795 | 1840 | +2,5% |
| ➡ Promedio GBA Norte | 2182 USD/m² | 2243 USD/m² | +2,8% |
| ➡ Techo histórico real (2018 desinflacionado a 2025) | — | 3533 USD/m² | — |
🧾 Interpretación técnica de la tabla
- Q3 2025: valores nominales actuales.
- Q3 2024: valores nominales previos.
- 2018: valor desinflacionado, ajustado a dólares constantes 2025.
- Comparación real:
- 2018 vs 2025 = 3533 vs 2243 → mercado aún 36,5% abajo del pico histórico.
📈 2. Lectura FP & Asociados – ¿Qué muestran los datos?
✔ Todas las zonas crecieron interanualmente
No hubo caídas. La recomposición del valor del usado se consolida en todo el corredor.
✔ Un mercado que se estabiliza y recupera valor real
La variación anual oscila entre 1,9% y 5,3%, señal de crecimiento moderado pero firme.
Este comportamiento se explica por:
- Retorno del crédito hipotecario
- Mayor demanda efectiva
- Menor distancia entre valor de publicación y valor real de cierre
- Propietarios más alineados a precios de mercado
✔ Vicente López lidera el crecimiento
Con +5,3%, es la zona con mejor desempeño interanual.
✔ Martínez y San Isidro: segmentos premium estables
Con variaciones moderadas, consolidan su posicionamiento de alta demanda y valores consistentes.
✔ Tigre: oportunidad clara de inversión
Es el m² más accesible del corredor, pero con una suba interanual positiva (+2,5%).
Ideal para inversores que buscan capitalización futura.
🧭 3. Conclusión FP & Asociados
El análisis confirma que GBA Norte está en plena recuperación, con un ciclo alcista moderado pero sostenido.
Los datos de 2025 muestran:
- Mayor dinamismo
- Demanda activa
- Crédito funcionando
- Propietarios más flexibles
- Y un mercado que sigue muy por debajo del techo histórico real
📌 Para propietarios
Un precio de mercado aumenta notablemente la velocidad de venta.
📌 Para inversores
2025 sigue siendo un año de oportunidades, especialmente en zonas de m² retrasado como Tigre.
📌 Ajuste técnico sobre el valor histórico de 2018
El valor de 3533 USD/m² correspondiente al año 2018 no representa el precio nominal de ese momento.
Es un valor desinflacionado, elaborado exclusivamente para este informe.
Esto es necesario porque:
👉 Reporte Inmobiliario publica únicamente valores nominales.
👉 Por eso, Fernando Pozzi realiza el ajuste técnico, trayendo los datos de 2018 a dólares constantes de 2025 para permitir comparaciones reales.
En otras palabras:
El m² de 2018 fue actualizado por inflación y poder adquisitivo, estimando cuánto valdría hoy manteniendo su poder de compra.
Este método elimina distorsiones inflacionarias y permite analizar la evolución real del mercado.
- Techo histórico real (2018 desinflacionado): 3533 USD/m²
- Promedio actual GBA Norte Q3 2025: 2243 USD/m²
➡ El mercado permanece 36,5% por debajo del máximo histórico real, a pesar de la recuperación registrada entre 2024 y 2025.
📎 Fuentes del Informe
Reporte Inmobiliario
Datos de valores de publicación de departamentos usados en GBA Norte, provistos por Reporte Inmobiliario, plataforma digital independiente enfocada en estadística y análisis del mercado Real Estate.
📌 Aclaración técnica sobre los valores del m²
Los valores incluidos son promedios de publicación de departamentos usados.
Sirven para entender tendencias, comparativas y dirección del mercado, pero no constituyen una tasación puntual.
Una tasación profesional requiere:
- Análisis de microzona
- Evaluación del estado real, superficie, categoría y antigüedad
- Comparables activos y vendidos
- Datos de cierres reales
- Visita técnica profesional
- Análisis de stock, absorción y velocidad del mercado
👉 Conclusión: Este informe tiene valor estadístico. La tasación real exige un análisis técnico personalizado.
Martillero y Corredor Público
Matrículas 4103 – 4.129 C.M.C.P.S.I
Analista y consultor del mercado inmobiliario – PBA
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