Análisis FP & Asociados
Durante los últimos cinco años, el mercado inmobiliario de la Provincia de Buenos Aires experimentó una transformación estructural. Los datos muestran cómo la relación entre oferta y demanda —dos variables que definen el pulso del sector— evolucionó desde un escenario de sobreoferta hacia un equilibrio cada vez más cercano.
🏠 Evolución de la oferta
Entre 2021 y 2022, la cantidad de inmuebles en venta alcanzó su punto máximo, superando las 350.000 propiedades publicadas en promedio. Este crecimiento reflejaba un mercado saturado de opciones, donde muchos propietarios intentaban vender ante un contexto de precios en baja y escasa demanda real.
A partir de 2023, el volumen de oferta comenzó a reducirse de forma sostenida, llegando en 2025 a un promedio cercano a 285.000 propiedades activas. Esto implica una disminución del 17% en tres años, resultado de una absorción gradual del stock, retiros de publicaciones fuera de precio y una mayor efectividad en las operaciones concretadas.
gráfico: Cantidad en venta y promedio anual – PBA
💰 Evolución de la demanda
Del lado de la demanda, el cambio fue inverso. Mientras en 2021 las ventas promediaban 7.300 operaciones mensuales, para 2025 el número asciende a más de 11.000 —un crecimiento del 52%. Este salto está directamente asociado al retorno del crédito hipotecario UVA, la estabilización del tipo de cambio y el blanqueo de capitales que reactivó la inversión residencial.
En términos de ritmo, la curva de ventas muestra una aceleración sostenida desde mediados de 2023, evidenciando que el mercado se encuentra en pleno proceso de recomposición tras casi cuatro años de caída.
gráfico: Cantidad vendida y promedio anual – PBA
⚖️ Comparativo oferta vs demanda
La combinación de una oferta que se estabiliza y una demanda que se expande marca el paso de un mercado de compradores hacia un escenario de equilibrio. Esto significa que la velocidad de absorción (ventas sobre stock) mejora cada trimestre, reduciendo los plazos de venta y generando tensiones positivas sobre los precios.
El comportamiento de ambos indicadores confirma que la etapa 2024–2025 es una fase de transición: la demanda vuelve a tomar protagonismo y la oferta deja de crecer, abriendo la puerta a un nuevo ciclo inmobiliario expansivo.
gráfico: Cantidad en venta vs cantidad vendida – PBA
🧭 Conclusión FP & Asociados
La lectura técnica del período 2021–2025 muestra un mercado que se reacomoda, con bases más sólidas, precios más realistas y una dinámica comercial más saludable.
Sin embargo, el cierre de 2025 llega con señales mixtas: aunque la actividad se mantiene firme, comienzan a percibirse factores que podrían moderar la velocidad de recuperación en los próximos meses.
Por un lado, la demanda de créditos hipotecarios muestra una caída progresiva, afectada por el encarecimiento de las tasas, los requisitos más estrictos y la pérdida de poder adquisitivo.
Por otro, los salarios medidos en dólares vuelven a retroceder, reduciendo la capacidad de compra de los hogares, una variable clave para sostener la demanda real.
Estas condiciones podrían derivar en una mayor acumulación de stock hacia el primer semestre de 2026, especialmente en segmentos medios, donde la financiación es determinante.
Aun así, el mercado conserva fundamentos sólidos: precios de reposición competitivos, oferta más acotada y un nivel de confianza que, si logra sostenerse, permitirá mantener la estabilidad alcanzada.
En síntesis, el ciclo 2021–2025 cierra con un mercado que encontró su piso y logró reordenarse, mostrando bases más sólidas y un volumen de actividad destacado.
Las estadísticas disponibles —con datos consolidados hasta septiembre de 2025— reflejan una tendencia positiva en la cantidad de operaciones y una recuperación sostenida del ritmo comercial. Sin embargo, es importante aclarar que, aunque los números marcan una proyección de cierre anual con alto nivel de ventas y dinamismo entre vendedores y compradores, la realidad actual empieza a mostrar matices diferentes.
A pocos días de finalizar octubre, se percibe una merma significativa en la cantidad de consultas, visitas y nuevas reservas, especialmente en un contexto financiero y salarial más exigente. Este contraste entre los datos duros y la percepción del presente es clave para entender que el mercado atraviesa una etapa de transición: con resultados históricos en cierres recientes, pero con señales de enfriamiento que podrían anticipar un cambio de ritmo en los próximos meses.
Martillero y Corredor Público
Matrículas 4103 – 4129 C.M.C.P.S.I
Analista y consultor del mercado inmobiliario – PBA
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