Evolución del Valor del m² en Tigre: Usado vs. A Estrenar (2010–2025)

Por Fernando Pozzi – Analista del mercado inmobiliario – Provincia de Buenos Aires

En este artículo te presento un análisis comparativo entre el valor del metro cuadrado en Tigre para dos segmentos clave:

• Propiedades usadas
• Propiedades a estrenar

Ambos están evaluados en sus valores nominales (los precios publicados en dólares en cada año) y sus valores reales (ajustados por inflación y tipo de cambio).
Esto permite entender cómo evolucionaron los precios realmente en el tiempo.

🔹 1. Propiedades Usadas – Evolución del Valor

💵 Valor Nominal (USD/m² publicados)

• 2010: USD 1414
• 2018 (techo): USD 2516 → +77,8%
• 2021 (piso): USD 1521 → –39,6%
• 2025: USD 1820 → +19,6% de recuperación

📉 Valor Real (USD/m² ajustado por inflación)

• 2010: USD 2041
• 2018 (techo): USD 3154 → +54,6%
• 2021 (piso): USD 1767 → –44%
• 2025: USD 1.820 → +2.9% de recuperación

➡️ Aunque hay señales de mejora desde el piso, el mercado aún no recupera su valor adquisitivo real de 2018.

🔹 2. Propiedades a Estrenar – Evolución del Valor

💵 Valor Nominal (USD/m² publicados)

• 2010: USD 1590
• 2018 (techo): USD 2380 → +49,7%
• 2025: USD 2402 → +0.9%

📉 Valor Real (USD/m² ajustado por inflación)

• 2010: USD 2100
• 2018 (techo): USD 3010 → +43,3%
• 2024 (piso): USD 2170 → –30,2%
• 2025: USD 2402 → +10,7%

➡️ Aunque el precio nominal parece haber recuperado el valor, el valor real sigue un 20% por debajo del techo histórico.

ero el análisis real cambia la historia.

🔄 3. Caso completo: Compra 2010 → Venta 2018 → Reventa 2022 → 2025

📌 Mismo ejemplo caso inmueble, segmento usado departamento promedio en Tigre, cuatro momentos del ciclo. La diferencia está en el Timing o momento, cuándo compraste y cuándo vendiste.

🎯 Conclusión

• El análisis real revela verdades que el valor publicado nominal no muestra.
• La estrategia adecuada depende del ciclo de mercado.
• 📝 Conclusión sobre el “valor real”
• El valor real es el que nos muestra los valores históricos ajustados de cada año (2010, 2018, 2022, 2025) al momento del análisis, ultimo año (2025).
• Esto permite comparar de forma coherente, sin distorsiones por inflación.
• En este caso, lo que se hizo fue traer todos los valores al 2025 para que las decisiones se basen en datos reales y no en ilusiones nominales.
• Si bien en los últimos años, debido a la alta inflación en pesos y un dólar que se mantuvo relativamente estable, la mayoría de los bienes y servicios han aumentado significativamente en dólares, las propiedades no acompañaron ese ritmo. Esto genera una gran oportunidad para quienes tienen ahorro en dólares o acceso a crédito, ya que el costo del m² se ha duplicado en el último año y medio, mientras que el precio de venta tanto del usado como del a estrenar no ha seguido el mismo incremento, generando un claro desacople entre costo de reposición y valor de mercado.
• 💡 Como asesor, mi trabajo es ayudarte a entender estos ciclos y tomar decisiones informadas con datos, no con ilusiones.

Fuentes de los valores presentados

Los valores nominales del metro cuadrado (m²) en Tigre, tanto para propiedades a estrenar como usadas, tienen como fuente los informes publicados por Reporte Inmobiliario:

• Fuente: Reporte Inmobiliario, relevamiento anual Nº 16 (febrero 2025) para los valores del m² a estrenar en Tigre.
• Fuente: Reporte Inmobiliario, informe “Usados en GBA: lenta recuperación” (abril 2025) para los valores del m² de propiedades usadas en Tigre.

Por su parte, los valores reales ajustados por inflación, tipo de cambio y poder adquisitivo tienen como fuente el análisis realizado por Fernando Pozzi, en base a indicadores económicos y series históricas propias.

Fernando Pozzi
Martillero y Corredor Público – Matrículas 4103 – 4129 C.M.C.P.S.I
Analista y consultor del mercado inmobiliario – PBA
📲 Seguime en IG: @fernando_pozzi
📝 Blog: www.blog.ipozzi.com.ar
🌐 Web: www.fernandopozzi.com