La evolución del mercado inmobiliario no es lineal. A lo largo del tiempo, los valores de las propiedades suelen atravesar ciclos de expansión, contracción y recuperación, que reflejan tanto la dinámica de la oferta y la demanda como las condiciones macroeconómicas del país.
En este artículo analizamos cómo se ha comportado el valor del metro cuadrado usado en Tigre (ajustado por inflación) desde 2010 hasta la actualidad, identificando las fases clave del ciclo.
🔎 2010–2018: El ciclo expansivo
Durante este período, el valor del m² usado en Tigre pasó de 2.041 a 3.154 dólares reales, lo que representa una suba del +55% en términos constantes. Este fue un ciclo de fuerte valorización, impulsado por:
- Mayor disponibilidad de crédito (particularmente en 2017–2018)
- Aumento de la demanda de propiedades bien ubicadas
- Expectativas positivas en el mercado
📈 Este fue el punto máximo histórico en valores reales.
📉 2018–2022: Contracción del mercado
A partir de 2018, el mercado entró en una etapa de ajuste. El valor del m² cayó –48%, hasta alcanzar su piso en 2022, cuando promedió 1.646 dólares reales.
Las causas principales de esta contracción fueron:
- Devaluación del peso y aceleración inflacionaria
- Restricciones cambiarias y falta de crédito
- Caída en la demanda y aumento del stock
Esta fase fue claramente recesiva en términos de valor real.
📊 2022–2025: Recuperación incipiente
Desde el piso en 2022 hasta la actualidad, el valor del m² ha mostrado signos de recuperación. En 2025, el promedio se ubica en 1.820 dólares reales, lo que implica una suba del +11%.
Si bien aún no se ha alcanzado el valor histórico máximo, la tendencia muestra un cambio de ciclo, impulsado por:
- Mayor dinamismo en las operaciones
- Blanqueo de capitales
- Inicio del crédito Hipotecario desde abril de 2024
🧠 ¿Qué podemos aprender de estos ciclos?
- El mercado inmobiliario no está exento de correcciones, y los precios reales pueden caer incluso con valores nominales estables o en alza.
- Identificar los momentos de piso puede ofrecer oportunidades tanto para compradores como para inversores.
- La clave es entender los fundamentos que explican cada fase del ciclo, más allá de los precios a simple vista.
📎 Fuente de datos y metodología
Este análisis se basa en los valores relevados por Reporte Inmobiliario, que publica precios promedio por m² en USD para departamentos usados de 2 y 3 ambientes en distintas localidades del Gran Buenos Aires, incluyendo Tigre. Se releva un número representativo de casos en zonas consolidadas, considerando inmuebles sin cochera ni amenities. Para este informe, se toman los valores nominales publicados y se los ajusta utilizando un índice de inflación en dólares, a fin de expresarlos en valores constantes y permitir una comparación real a lo largo del tiempo.
✍️ Por Fernando Pozzi
Martillero y Corredor Público – Matrículas 4103 y 4129 CMCSI
Analista del mercado inmobiliario de la Provincia de Buenos Aires
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