Por el equipo de FP&A | Blog de Formación Inmobiliaria
📉 Un cambio silencioso que afecta a todos
En CABA y gran parte del GBA, las comisiones por venta se cobran en dólares. Durante años, ese honorario en dólares era un ingreso sólido y de gran poder adquisitivo.
Pero desde 2024, y especialmente en 2025, el escenario cambió:
- Los costos fijos medidos en dólares subieron para todos: inmobiliarias tradicionales, redes, franquicias y boutiques.
- Los bienes y servicios empezaron a ajustarse en dólares.
- El mismo honorario nominal hoy rinde menos que hace 3 o 5 años, porque vivir y trabajar en Argentina en dólares es más caro.
🧮 Facturación alta ≠ Rentabilidad alta
En nuestro sector, la facturación indica cuánto se cobra por comisiones.
La rentabilidad real es lo que queda después de cubrir:
- Personal y estructura.
- Publicidad y marketing.
- Tecnología y sistemas.
- Gastos operativos diarios.
- Cargas sociales e impuestos.
Hoy, aunque factures bien, si no controlás costos y optimizás procesos, la rentabilidad se evapora.
🏘 El caso del modelo generalista
La pérdida de rentabilidad real en la venta en dólares llevó a que muchas inmobiliarias generalistas vuelvan a mirar con cariño el negocio de alquileres y administraciones.
¿Por qué?
Porque desde 2024 el peso se apreció y las comisiones por alquileres en pesos, medidas en dólares, recuperaron valor.
El problema: administrar alquileres es un mundo aparte.
- Renovaciones, cobranzas, reclamos, garantías, reparaciones.
- Atención a propietarios e inquilinos, a veces con conflictos diarios.
- Un nivel de gestión constante que consume tiempo, energía y foco.
En ese contexto, ¿qué lugar queda para vender bien?
Poco o nada.
Y si encima la captación se hace “a lo que venga” —rápida, sin filtro, sin autorización, al precio que quiera el propietario— el resultado es un stock difícil de vender, sobre todo en un mercado con altísima competencia de otras inmobiliarias y jugadores.
🎯 El modelo enfocado: otra dinámica
Una inmobiliaria que solo vende puede:
- Seleccionar propiedades con criterio de mercado.
- Invertir tiempo en charlas con propietarios, seguimiento y estrategia.
- Conocer en profundidad la zona y sus valores reales.
- Diseñar planes de marketing y pricing específicos para cada inmueble.
Esa especialización aumenta la tasa de éxito y reduce el tiempo de venta, algo casi imposible de replicar en un modelo generalista saturado de gestión diaria.
🛠 Lo que hay detrás de un honorario
Muchos creen que la comisión se cobra por “poner un cartel” o “publicar en un portal”.
En realidad, detrás hay semanas o meses de trabajo:
- Análisis de mercado y comparables.
- Producción de material de calidad (fotos, videos, recorridos virtuales).
- Estrategia de precios.
- Publicidad y promoción.
- Gestión de interesados, filtrado y visitas.
- Negociación y seguimiento de la operación.
- Gestión documental y legal hasta la escritura.
- Y todo eso, sin cobrar un peso hasta el cierre.
⚖️ Conclusión
Hoy, todas las inmobiliarias enfrentan el mismo desafío:
- Los costos fijos en dólares son altos.
- La venta en dólares tiene menos rentabilidad real que antes.
- El alquiler recuperó valor en dólares, pero a costa de un esfuerzo operativo enorme.
A esto se suma que las reglas de juego cambiaron para todos:
- La política monetaria y económica del país alteró la forma en que medimos y cobramos nuestros ingresos.
- Lo que antes funcionaba, hoy ya no necesariamente funciona igual.
- Este cambio afecta a todas las actividades económicas, no solo a las inmobiliarias.
Algunos modelos se vieron beneficiados; otros, golpeados.
Pero el partido se sigue jugando, y el más estratégico y resiliente es el que saldrá adelante.
El que no se adapte… la va a pasar mal.
No es que las inmobiliarias ya no sean rentables.
Es que ya no es rentable hacerlas como antes. El futuro está en la eficiencia, la especialización y la capacidad de adaptarse rápido a las nuevas reglas del juego.
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¡Muchas Gracias!
