Cómo analizamos el mercado antes de entregar la tasación de un inmueble

En Pozzi Inmobiliaria, antes de entregar una tasación llevamos a cabo un profundo análisis del mercado.

Ese estudio comprende una amplia serie de cuestiones, que acá mismo te explicamos si estás pensando en mudarte o en comprar tu primera unidad.

. Demanda o compradores

Estudiar la demanda o la cantidad de compradores de ciertas propiedades en ciertos barrios, implica responder estas preguntas: ¿Cuál es la cantidad de potenciales compradores activos en el mercado?,¿Cuántas consultas o visitas, en promedio y por propiedad, se generan mensualmente?, ¿Qué porcentaje de compradores buscan propiedades para uso propio versus los que las buscan como una inversión?, ¿Cuáles son los factores que impulsan la demanda en cada momento? Por ejemplo, un blanqueo de capitales, un período de estabilidad económica –sin alta inflación– o el surgimiento de financiación a través de créditos hipotecarios

. Oferta o inmuebles en venta

Poner la lupa sobre la oferta del mercado inmobiliario o los inmuebles puestos en venta, conlleva encontrar respuestas a estas cuestiones: ¿Cuál es la cantidad total de inmuebles disponibles en el mercado?, ¿Cuál es el tiempo promedio que una propiedad permanece en oferta u ofrecida, antes de venderse o retirarse?, ¿Cómo está distribuida la oferta por segmento: casas, departamentos, PH, terrenos?, ¿Hay un excedente o existe una escasez de propiedades en alguna categoría o rango de precio?

. Precios y valores promedio

Determinar los precios de las propiedades y sus valores promedio surge al plantear estas preguntas: ¿Cuál es el precio promedio de venta o ticket promedio?, ¿Cuál es la variación interanual en los precios de venta?, ¿Cuál es el costo promedio de un metro cuadrado para propiedades nuevas y cuál para unidades usadas?, ¿Cuáles son las brechas entre el precio de publicación y el precio final de venta?

. Actividad del mercado

Al estudiar la actividad del mercado inmobiliario, es preciso contestar estos interrogantes: ¿Cuántas propiedades se logran vender mensualmente y anualmente?, ¿Qué porcentaje de las propiedades ofertadas no se consiguen vender porque son retiradas del mercado?, ¿Cuál es el índice de rotación del mercado –ventas versus inventario o cantidad total disponible de inmuebles–?

. Financiación y accesibilidad

Para examinar la financiación y la accesibilidad de los potenciales compradores a un inmueble, se toman en cuenta las respuestas a cuestiones como: ¿Qué porcentaje de las ventas se apalancan con financiación –hipotecas, planes de pago y otros medios–?, ¿Qué rol juega la financiación en los diferentes segmentos del mercado: usados, nuevos, en pozo o a construir?. ¿Cuál es el porcentaje del salario promedio o Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores –RIPTE– necesario para acceder a un inmueble típico?, ¿Existen incentivos gubernamentales o privados que estén impactando en la financiación, como podría ser una exención de impuestos?

. Contexto del mercado

Para tener un panorama completo del contexto del mercado, hay que responder: ¿Estamos en un mercado comprador o vendedor? Es decir, ¿cuál es la relación entre oferta y demanda: hay más personas dispuestas a comprar, o más inmuebles ofrecidos que interesados en ellos?; ¿Cómo afectan las condiciones macroeconómicas –inflación, tipo de cambio, tasas de interés– el comportamiento y las decisiones de los compradores y los vendedores?; ¿Cuál es el impacto de los programas de inversión como blanqueo de capitales o créditos a pozo, en la dinámica del mercado?;¿Existen cambios en la legislación que estén modificando el comportamiento del mercado como puede suceder, por caso, una regulación de los alquileres?

. Tendencias y segmentación

Tanto las tendencias como la segmentación son puntos clave para comprender el pulso del mercado. Para esto, se hace preciso responder: ¿Qué categorías de propiedades tienen mayor demanda –ubicación, tipo de inmueble, rango de precio–?; ¿Cuáles son las zonas con mayor actividad en lo que hace a ventas y consultas?; ¿Qué segmentos muestran más crecimiento o caída en comparación con el año anterior?

¿Por qué no hacemos tasaciones “en el acto”?

Como puede verse, una tasación implica manejar un gran volumen de datos objetivos. Por ese motivo no efectuamos tasaciones “en el acto”.

Luego de visitar cada propiedad, desde Pozzi Inmobiliaria enviamos al dueño un informe de tasación que propone la cifra adecuada para el inmueble sobre el cual nos consultó.

Ese valor no es ni muy alto ni muy bajo, sino el número justo que permite encontrar una compradora o un adquirente en un tiempo breve.