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Muchas gracias a Diario Clarín por consultarme sobre la actualidad del mercado inmobiliario. Aquí compartimos la nota publicada por Natalia Muscatelli en el portal con mi opinión y la de otros colegas.

La compra-venta de inmuebles parece reactivarse muy lentamente. Los precios de las unidades han bajado lo suficiente. Pero el cepo, la caída de ingresos y la incertidumbre política lo vuelven a condicionar.

Propiedades: pese a la mayor oferta de inmuebles, las ventas no repuntan

La compra venta de inmuebles aún se encuentra por debajo de los niveles que solía tener en otros años, prácticamente se concretan -por mes- la mitad de las operaciones que en 2018. Entre otras razones, por el cepo cambiario, la inexistencia de crédito hipotecario, que en 2022, representó apenas el 0,2% del PBI y porque los ingresos de la población en dólares están en niveles muy bajos.

Además, últimamente se sumaron nuevos obstáculos: la reciente corrida cambiaria en abril y el clima eleccionario, que suele postergar decisiones en la población. No obstante, hay un halo de optimismo en las inmobiliarias en cuanto a una incipiente reactivación. ¿La razón?, los precios de las propiedades tuvieron que bajar para destrabarlas ventas. Con todo, la cantidad de propietarios de inmuebles viene cayendo al mismo tiempo que se incrementa el número de inquilinos. Los dueños se redujeron siete puntos porcentuales en los últimos 12 años, según los últimos datos del INDEC sobre las condiciones habitacionales. Solo el 65,5% de las viviendas son de los propios ocupantes.

Acerca del movimiento en las inmobiliarias, Soledad Balayan, titular en Maure Inmobiliaria cuenta que “el mercado vivió una primavera moderada desde mediados del año pasado hasta la reciente crisis cambiaria de abril. Porque el salto del blue y la cercanía a las PASO ponen en estado de espera a las decisiones sobre la compra y la venta de inmuebles”, dice.

“Podríamos decir que el mercado de inmuebles habría tocado su piso y estaría encaminado a una leve recuperación, agrega Veronica Pagola CEO de Century 21 Argentina. Y explica: “en estos últimos dos años, vivimos un crecimiento de la masa monetaria a nivel mundial muy importante, donde ciertas inversiones daban retornos superiores a los que produce el mercado inmobiliario, circunstancia que hoy ya no es así y en consecuencia el ladrillo atrae la atención, por ser un mercado seguro y rentable”, dice.

Según su experiencia, el mercado hoy tiene mucho movimiento, pero exclusivamente de lo que se encuentra a valor de mercado, esto se debe a que es el público comprador quien define lo que está dispuesto a pagar. Muchos de los vendedores hoy venden a precios inferiores a lo que pagaron su propiedad hace 4 o 5 años”, dice.

También para Federico Hornos, senior bróker de Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias, el mercado tanto para la compra como venta está activo. “Si bien estamos en un escenario con muchos vendedores y pocos compradores debido a la imposibilidad de compra, las limitaciones en el acceso a créditos hipotecarios, la ley de alquileres y cepo al dólar repercute directamente en los precios ya que por la amplia oferta en el mercado los valores están a la baja”, ratifica. Y señala que en los barrios de Recoleta, Palermo, Monserrat y San Telmo fue donde más se incrementó la demanda en estos últimos tiempos debido a que los compradores destinan estos inmuebles a alquileres temporarios. “Por un factor clave como la suba del dólar nos vimos obligados a tener que realizar nuevos análisis con nuestros clientes para bajar precios y destrabar operaciones”, confesó.

Las últimas estadísticas del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, mostraron una suba del 7% en la cantidad de escrituras (2750) de abril respecto del mismo mes del año pasado pero una contracción del 4% si se las compara con marzo.

Asi, en los cuatro primeros meses del año, se vio un incremento de las operaciones de 17% frente al mismo lapso de 2022: subieron de 7.870 a 9.210 escrituras. Aunque son pocas, si se las compara con las de 2018, último año con crédito hipotecario, cuando en el primer cuatrimestre se habían escriturado más de 20.000 propiedades.

Desde su mirada de desarrollador, Horacio Ludigliani señala que “pese a todos los problemas políticos y económicos la construcción es una inversión tangible que contrasta con el mercado bursátil. Los inversores avizoran que el problema es más político que económico y a medida que se conforman las listas electorales van tomando posición. Es un mercado donde hay que anticiparse. Cuando ya es negocio ya es tarde dado que la compra de tierras y hacer los permisos tarda como mínimo seis meses”, detalla desde su ótica de arquitecto.

En cuanto a la evolución de los precios de los inmuebles, Balayan señala también que “hubo que retasar hacia la baja en los últimos tiempos para destrabar operaciones. “Los precios de cierre de las operaciones sufrieron un pequeño rebote los primeros meses del año producto de esta primavera y de la estabilidad cambiaria que podría haberse visto como un atraso cambiario. Ese atraso cambiario (todos los precios subían mes a mes, menos el del dólar) sumado a la importante caída de los precios en dólares reales, llegando al 42% según datos del ROI (el registro de operaciones inmobiliarias), hicieron atractiva la compra de algunos inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires”, comentó.

Según un relevamiento de abril del portal ZonaProp,un departamento monoambiente en CABA tiene un valor de US$94.235, uno de dos ambientes y 50 m2. alcanza los US$113.515 y uno de tres ambientes y 70 m2., US$159.258 .

Los barrios con los precios más elevados son Puerto Madero (US$5.652 el m2), Palermo (US$2.916) y Belgrano (US$2.708). Por el contrario, los barrios más accesibles son Lugano (US$1.035 el m2), Nueva Pompeya (US$1.385) y La Boca (US$1.449).

De acuerdo con la experiencia de Ludigliani, “por el momento, el mercado opera hacia la baja y los valores de cierre suelen ser un 15% a un 20 % del que figura en los portales inmobiliarios. En el caso del usado suelen haber ofertas más agresivas”, dice.

Otro aspecto sobre las características de la comercialización actual, agrega Fernando Pozzi, socio de la inmobiliaria homónima que opera en la zona de Tigre, es el de los tiempos del cierre de las operaciones. “Estamos en un promedio de entre 4 y 6 meses para llegar a la reserva. Desde que empezamos el 2023 estamos notando que se está alargando el tiempo de la autorización de venta. El año pasado logramos en cuatro meses cerrar una operación y hoy estamos en un promedio de seis meses”, agrega.

Acerca de las expectativas del negocio hacia el 2024, Soledad Balayan señala: “todos los años electorales mostraron señales de “esperar y ver que pasa” antes de saltarse a la compra o la venta de un inmueble a menos que haya motivadores específicos para apresurar una operación inmobiliaria”, dice.

La experta opina que “el cepo es el síntoma de una macroeconomía enferma que contagia al mercado inmobiliario y no le permite despegar. Los costos de construcción en dólares se dispararon con lo cual no habría mucho margen para una baja adicional de precio de los inmuebles, al menos en el sector construcción. Sin embargo, en el sector de usados sigue habiendo un segmento de propiedades grandes a reciclar que no encuentran demanda y tienen todavía margen de baja de precios. La incertidumbre cambiaria y política probablemente jueguen un rol importante en el freno de la cantidad de operaciones”, sostiene.

Según Pagola, “de cara a los próximos meses, avizorando el periodo electoral, transitamos incertidumbre y volatilidad como es habitual, pero con la particularidad de una tendencia cada vez más profundizada hacia una más rápida adaptabilidad a los cambios”, dice.

“Durante el segundo semestre de 2023 y el primer semestre de 2024 habrá inestabilidad política, volatilidad de precios relativos en la economía y contexto inflacionario en pesos. Nada diferente al contexto de los últimos años, por lo tanto, estimamos que la demanda se va a mantener en consonancia con lo ocurrido hasta ahora, es decir recuperándose y manteniendo un volumen de operaciones similares”. 

Pozzi cree que “todo año electoral produce un parate general y en los próximos 2, 3 meses por delante van a ser muy complejos debido a que el que está líquido y no tiene una necesidad de posicionarse, no lo va a hacer, posiblemente esperará.” El empresario cree que no se trata de un problema de precios solamente, sino de falta de expectativas o falta de confianza en este tipo de gobiernos. En este sentido, según su visión, el cambio de expectativas ocurrirá cuando se conozca quién va a ser el nuevo presidente, cuál va a ser el modelo a seguir, cuál va a ser la política y cuáles van a ser los incentivos que va a tener para la actividad.

Leer nota desde el portal del Diario Clarín

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