Cuando se analiza el mercado inmobiliario, muchas veces se cae en lecturas aisladas:
un mes bueno, una suba puntual de escrituras o un repunte de crédito.
Sin embargo, el mercado no se entiende por fotos sueltas, sino por series largas y relaciones entre variables.
Por eso, en este análisis tomamos un mismo mes (diciembre) a lo largo de ocho años consecutivos (2018–2025) y lo observamos a través de cuatro indicadores clave:
- Oferta publicada
- Cantidad de escrituras
- Participación del crédito hipotecario
- Meses necesarios para vender (stock)
El resultado es una radiografía histórica que permite entender cómo fue cambiando el ciclo inmobiliario en la Provincia de Buenos Aires y, sobre todo, dónde estamos hoy.
🧭 La tabla semáforo: cómo leer el ciclo inmobiliario de un vistazo
Esta tabla no busca mostrar números “bonitos”, sino contexto.
Cada color representa una condición relativa del mercado:
- 🟢 Verde: mercado más dinámico
- 🟡 Amarillo: situación intermedia
- 🔴 Rojo: mercado más lento o desequilibrado
La clave es que cada indicador tiene su propia lógica.
Por ejemplo, en oferta publicada:
- menos oferta implica mayor velocidad → verde
- más oferta implica mayor competencia → rojo
Esto evita errores comunes de interpretación y permite leer el mercado con criterio profesional.
🏘️ Oferta publicada: del exceso a la estabilización (sin llegar a escasez)
Entre 2019 y 2022 el mercado atravesó un exceso de oferta muy marcado, reflejado en los semáforos rojos de esos años.
La salida del cepo, la caída de la demanda y la acumulación de inmuebles en venta generaron un mercado claramente comprador.
A partir de 2023 la oferta comienza a descender, pero recién en 2024–2025 se observa una estabilización, no una escasez.
Por eso, el semáforo actual es amarillo:
el mercado está más ordenado, pero todavía competitivo.
📝 Escrituras: el verdadero termómetro de la demanda
Las escrituras muestran con claridad el cambio de etapa:
- 2020–2023: niveles bajos y estancados
- 2024–2025: salto fuerte en cantidad de operaciones
Este crecimiento no es anecdótico: indica que la demanda volvió a ejecutar decisiones, algo que no sucedía de manera consistente desde 2018.
El semáforo verde de 2024 y 2025 confirma que el mercado no solo se publica, sino que se vende.
🏦 Crédito hipotecario: vuelve a jugar, pero no domina
Uno de los datos más relevantes del período reciente es la reaparición del crédito hipotecario:
- Entre 2018 y 2023, su participación fue baja o irrelevante
- En 2024–2025 supera el 10% de las operaciones
Esto no convierte al mercado en “dependiente del crédito”, pero sí acelera la absorción y amplía el universo de compradores activos.
Por eso:
- 2018–2023: semáforos rojos o amarillos
- 2024–2025: semáforo verde
El crédito no fija precios, pero acorta los tiempos de venta.
⏱️ Meses de stock: la velocidad real del mercado
Este es, probablemente, el indicador más importante de todos.
- En 2021–2023 el mercado necesitaba más de 20 meses para vender el stock disponible
- En 2024–2025 baja a la zona de 15 meses
Esto confirma algo clave:
👉 el mercado no está caro, está más rápido.
El semáforo amarillo actual indica una mejora clara, aunque todavía lejos de un mercado vendedor pleno.
🧠 Conclusión: qué nos dice esta radiografía
La lectura combinada de la tabla y los gráficos permite afirmar que:
- El mercado dejó atrás la fase más dura del ciclo comprador
- La demanda volvió a ejecutar operaciones
- El crédito suma, pero no domina
- La oferta sigue siendo relevante, aunque más ordenada
- Los tiempos de venta mejoraron, pero aún requieren estrategia
📌 Hoy el mercado inmobiliario de PBA está en transición:
mejor que en 2021–2023, pero todavía selectivo.
Para propietarios, esto implica una verdad simple:
no alcanza con poner en venta, hay que vender con criterio.
Metodología y fuentes del análisis
Para evitar distorsiones estacionales y lograr una comparación consistente en el tiempo, en este análisis se toma un mismo mes del año (diciembre) a lo largo de ocho años consecutivos (2018–2025), observándolo a través de cuatro indicadores clave del mercado inmobiliario:
- Oferta publicada
Fuente: Zonaprop – stock de publicaciones activas. - Cantidad de escrituras
Fuente: Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires – escrituras traslativas de dominio. - Participación del crédito hipotecario
Fuente: Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires – escrituras con hipoteca sobre el total de operaciones. - Meses necesarios para vender (stock)
Elaboración propia: indicador construido a partir de la relación entre oferta publicada y ritmo de escrituras.
La interpretación de los datos, los cruces entre indicadores y las conclusiones estratégicas corresponden a un análisis propio de FP & Asociados, basado en metodología estadística aplicada al mercado inmobiliario de la Provincia de Buenos Aires.
Fernando Pozzi
Martillero y Corredor Público
Matrículas 4103 – 4129 CMCPSI
Analista y consultor del mercado inmobiliario – Provincia de Buenos Aires
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