Mercado Inmobiliario PBA – Comparativa Agosto 2024 vs 2025

El mercado inmobiliario de la Provincia de Buenos Aires muestra cambios significativos entre agosto de 2024 y agosto de 2025. La comparación de los principales indicadores permite entender mejor la dinámica de oferta, demanda, costos y valores de publicación.

📌 Análisis elaborado por FP & Asociados, en base a datos del Colegio de Escribanos PBA, Zonaprop, Rep. Inmobiliario e INDEC.

🔹 Tabla comparativa interanual

🔹 Análisis

1. Oferta en retroceso leve
   La cantidad de publicaciones en Zonaprop cayó -2,4%. Si bien sigue siendo un volumen elevado, empieza a notarse una desaceleración de la sobreoferta.
2. Demanda en recuperación
   Las escrituras crecieron +23,4% interanual, mostrando un mercado más dinámico. La reapertura del crédito hipotecario impulsó la demanda contenida.
3. Hipotecas en auge
   El salto es notable: de 747 en 2024 a 2.287 en 2025 (+206%). El crédito vuelve a jugar un papel relevante en la activación de operaciones.
4. Eficiencia del mercado
   Los meses necesarios para absorber la oferta bajaron de 27 a 21. Además, el % de operaciones realizadas sobre la oferta subió de 3,6% a 4,5%. Esto significa que, aunque todavía es bajo, cada vez más publicaciones logran convertirse en ventas.
5. Costos de construcción al alza
   El costo de obra aumentó +22,6% interanual, con la mano de obra como componente más influyente (+36,9%). Esto genera presión en la rentabilidad de los desarrolladores y explica la prudencia en nuevos lanzamientos.
6. Valores de publicación contenidos En GBA Norte, el valor promedio de departamentos usados apenas subió +2,6% (de USD 2.178 a 2.235/m²). Este crecimiento mínimo contrasta con el fuerte aumento de los costos de construcción, lo que reduce la brecha entre costo y precio de venta.
7. El resultado es doble: por un lado, los desarrolladores ven achicarse sus márgenes de rentabilidad, quedando bajo mayor presión financiera; por el otro, los compradores encuentran oportunidades relativas en el mercado de usados, ya que los precios se mantienen estables frente al encarecimiento de construir nuevo.

📌 Conclusiones

Este análisis es interanual, ya que compara el mismo período de cada año (agosto 2024 vs agosto 2025). Esto permite eliminar el efecto de la estacionalidad y medir con mayor precisión la evolución real del mercado.

🔹 Desarrolladores: la estrategia pasa por administrar stock y ser selectivos en nuevos proyectos hasta que el mercado absorba los metros construidos.

🔹 Demanda y crédito en recuperación: el mercado 2025 muestra un avance claro, con más escrituras y un fuerte aumento en hipotecas. Además, la reducción de meses de stock refleja una rotación más ágil.

🔹 Oferta todavía alta, aunque en retroceso: los avisos publicados en portales muestran una leve caída, lo que marca el inicio de una depuración en la sobreoferta.

🔹 Brecha costo–precio como principal desafío: mientras construir es cada vez más caro (+22,6% interanual en costos), los valores de venta apenas se mueven (+2,6% en GBA Norte usado).

🔹 Propietarios vendedores: la clave está en posicionarse correctamente en precio para ingresar en el 4,5% de las operaciones que efectivamente se concretan.

🔹 Compradores: todavía existen ventanas de oportunidad en usados, antes de que el traslado de costos de obra presione sobre los valores de publicación.

Fuente: elaboración propia en base a datos del Colegio de Escribanos PBA, Zonaprop, Rep. inmobiliario e INDEC.

Conclusiones elaboradas por FP & Asociados, consultora especializada en análisis y planificación estratégica del mercado inmobiliario de la Provincia de Buenos Aires.

Fernando Pozzi – Martillero y Corredor Público
Matrículas 4103 – 4.129 C.M.C.P.S.I
Analista y consultor del mercado inmobiliario – PBA
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